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    房產(chǎn)評估概述

        1992年,我國實(shí)行了土地有償使用,并且立法規(guī)定"實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度",國家標(biāo)準(zhǔn)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》于2000年6月1日正式實(shí)施。作為國家房地產(chǎn)評估業(yè)第一部國家標(biāo)準(zhǔn),它規(guī)范了房地產(chǎn)估價行為,從技術(shù)操作上保證了估價結(jié)果的客觀公正和合理。房產(chǎn)評估作為一個行業(yè)出現(xiàn)了。

      國家規(guī)定,凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位,必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師,估價師要具備房地產(chǎn)估價人員的《執(zhí)業(yè)資格證》。取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》,表明持證人已具備房地產(chǎn)估價師的水平和能力,該證書即作為持證人依法從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)活動的依據(jù)。目前,在房地產(chǎn)評估師實(shí)行"資格認(rèn)定制度"中,主要認(rèn)定兩種資格,一種是由建設(shè)部和人事部組織全國統(tǒng)考的房地產(chǎn)估價師;一種是由國家土地局組織全國統(tǒng)考的土地估價師。房地產(chǎn)估價師和土地估價師分兩級管理:估價師和估價員。取得估價師資格必須參加全國統(tǒng)考,估價員由各省、自治區(qū),直轄市自行考試認(rèn)定。

      建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

       土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

       三通一平指水、電、道路通,土地平整。

       七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)、熱力、道路通,土地平整?/P>

       資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

       基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的平均水平價格。

       標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

       房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點(diǎn)重新建造時,必要的建造費(fèi)用加平均利潤。

       底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。   補(bǔ)地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán),或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

    評估方法:
      目前市場上應(yīng)用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
       1. 所在小區(qū)的均價,以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格
       2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
       3.所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
       4.被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。   對于上述因素,采用科學(xué)的統(tǒng)計理論和數(shù)學(xué)模型算法,計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性,給出其盡可能合理的價格。

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