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    城市房屋拆遷估價指導意見

        第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為,維護拆遷當事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,制定本意見。

      第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動,適用本意見。

      第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價),是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

      房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定。

      第四條 拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔,估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

      第五條 拆遷估價應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結(jié)果。

      第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應當向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構(gòu),供拆遷當事人選擇。

      拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

      房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋,原則上由一家估價機構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機構(gòu)評估的,估價機構(gòu)之間應當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準。

      第七條 拆遷估價機構(gòu)確定后,一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

      第八條 受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。

      估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的,應當回避。

      第九條 拆遷當事人有義務向估價機構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料,協(xié)助估價機構(gòu)進行實地查勘。

      第十條 受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關房地產(chǎn)交易信息的,房地產(chǎn)管理部門應當允許查閱。

      第十一條 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格!

      拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的,以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

      拆遷估價的價值標準為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

      第十二條 委托拆遷估價的,拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途,下同)和面積。

      被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。

      對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的,可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

      對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題,由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

      第十三條 市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應當根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格,至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

      第十四條 拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。

      第十五條 拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘,做好實地查勘記錄,拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

      實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

      因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的,應當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關系的第三人見證,并在估價報告中作出相應說明。

      第十六條 拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法,并在估價報告中充分說明原因。

      第十七條 拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。

      第十八條 估價機構(gòu)應當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進行現(xiàn)場說明,聽取有關意見。

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