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      土地評估中的風險抑制
          土地估價所作為中介機構,脫離土地行政主管部門,已是大勢所趨。身處市場大潮中的評估公司,由于評估帶來的風險一般不會馬上顯示,而往往是過一個時期后才暴露出來。因此,千萬不能麻痹大意、心存僥幸,給自己埋下風險隱患。若想控制評估風險,應注意下面幾個問題。
        仔細篩選評估項目。在土地評估機構接受委托之前,首先應該對委托估價方的背景情況進行多方面了解。如果客戶沒良好的聲譽,而又無法自圓其說土地面積的增加或減少、對評估結果特殊的要求、產權變動頻繁復雜以及權屬不明等情況時,評估機構要有所警惕。對于風險較大的項目,或明知有欺詐性的項目,應該堅決予以拒絕,否則得不償失。
        認真審查宗地權屬。評估前要對委托評估土地的各種產權證明進行審核。產權證明一定要將原件審驗后再復印。有些土地在評估時產權證還沒有過戶,或正在辦理變更手續,這就需要驗證其轉讓合同、付款憑證等文書,并作必要的調查工作。新建項目尚未辦理土地使用證的,應要求委托方提供計劃委員會文件,建設項目選址意見書,建設工程規劃許可證,建設工程施工許可證,拆遷辦文件,翻建、回遷、轉讓合同或協議等資料和文件。特別要指出的是,已經實現抵押權但尚未處理的土地,在沒有辦理法律手續以前,不能隨意進行評估。
        另外。權屬證明不得憑上級主管部門或有關單位出具證明就草率認同。因為這些單位往往不了解情況或與委托單位在經濟上有利害關系,因此不可輕信。
        合理計算土地價格。在土地估價時,要認真分析影響土地價格的因素,靈活使用各種土地估價方法,對土地價格作出最準確的判斷。土地評估的實質就是在一定時點上對土地權利的計價。土地評估的風險,大多出在價格計算上。因此,必須做好以下幾點:
        一是及時更新價格信息。目前報刊上所載價格往往是省外或大城市的土地價格,要想了解當地市場價或成交價,還應向當地有關單位如土地管理部門或房地產開發公司詢價,隨時了解當地土地市場價格的變動情況。詢價時應填寫統一印制的表格,并記錄報價者和填表人的姓名,做到有案可查。
        二是與委托單位保持密切聯系。評估人員在評估期間,應經常與委托單位保持聯系。但是對委托單位提供的情況,如宗地紅線內基礎設施開發程度等,有時只能作為參考,一定要經過估價人員親自驗證分析,再根據評估目的決定取舍。
        三是確定恰當的估價基準日。土地使用價值的高低均以基準日的有效價格為標準,有的相隔僅幾天其價格變化會相差很大。因此,評估人員一定要了解并正確掌握基準日的價格,才能正確計價,不致出錯。評估人員在平時要細心搜集和關注有關土地的價格變化,加以摘錄登記,要保存好反映各種價格信息的期刊和文稿。使用時要在工作底稿上注明價格的出處、日期和文號,以便在有爭議或訴訟時,能有根有據地說服對方。
        嚴格確認土地面積。土地評估對土地面積準確性的要求非常嚴格,因為即使多評或少評1平方米,都會影響委托單位的權益。因此,在土地估價時,一定要以市、縣土地管理部門頒發的合法土地使用證書或地籍圖上載明的面積為準,而不能隨便把任何一個測繪隊測量的面積作為評估的依據。
        切實做好審核工作。檢查復核時要嚴防數據錯位,計算有誤。必須做到“四相符”:土地評估報告書上與估價結果一覽表上的數字相符;估價結果一覽表與宗地狀況匯總表上的數字相符;宗地狀況匯總表與工作底稿上的數字相符;土地評估報告書的正文內容與附件相符。這里特別要強調的是,土地評估報告書中的各種數據要與工作底稿上的數字不得有絲毫差異。在正稿打印前一定要全面仔細地核對,不要改了正稿忘了改底稿,改了總數忘了改相應的有關數字。
        另外,還要警惕和防止評估機構內部個別從業人員因道德品質低下而引發的評估風險。最后,評估機構在出具評估報告之前,要主動向委托方法人代表通報評估情況,征求對評估結果的意見。在交換意見和協調過程中,還可以根據實際情況,采取必要的措施,完善評估結果,以避免風險。
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