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抵押房地產(chǎn)拍賣價格評估的特點

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，以拍賣方式成交的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中所占比例越來越大，房地產(chǎn)拍賣價格的評估對房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展也起著愈來愈重要的作用，本文主要討論抵押房地產(chǎn)拍賣價格評估的特點。
　　拍賣價格一般低于公平市價
　　公平市價是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價之日預(yù)期可合理地出售的最好價格。其假設(shè)條件為：A、一個自愿的出售者；B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進(jìn)行議價銷售的合適的時期；C、在那段時期內(nèi)房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定狀態(tài)；D、房地產(chǎn)價格完全受公開市場影響；E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
　　房地產(chǎn)拍賣價格的形成都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成交易，而是在拍賣日公開競投，買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，才能吸引買家競投，故評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。拍賣價格要考慮快速變現(xiàn)。
　　由于拍賣期短，有賣不出去的風(fēng)險，所以拍賣價格必須考慮變現(xiàn)的速度，即確保賣出的成功，所以拍賣價格必須堅持“寧估其少，勿估其多”。鑒于上述原因，拍賣價格一般是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。拍賣價格與抵押價格既有聯(lián)系又有區(qū)別。
　　抵押價格是一種預(yù)期價格，一般是基于同類房地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢以及歷經(jīng)貸款時限后抵押房地產(chǎn)實物狀況發(fā)生的變化來確定房地產(chǎn)抵押價格。
　　拍賣價格即拍賣日對房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣的底價，盡管拍賣價格的評估要參考抵押價格，但是拍賣時期房地產(chǎn)的市場狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時期的狀況存在一定差距，所以拍賣價格不能等同抵押價格。

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